いくらで買ったか分からないときの概算取得費控除

いくらで買ったか分からないときの「概算取得費控除」

たとえば土地を売ったときに、その土地が先祖代々引き継がれてきたような土地であれば、

ご先祖様がその土地をはたしていくらで買ったかなんて、分からないケースがけっこう多いかと思います。

誰からどのようにして買った土地なのか、最初の持ち主のご先祖様は誰なんだろう、といったことも中にはあるかもしれません。

相続で取得することになった土地であっても、取得費は引き継がれますので、そのような土地を売ったときの譲渡所得の計算はどうすればよいのでしょうか。

今回は、そのような、いくらで買ったか分からない土地などを売ったときに使える「概算取得費控除」について、見てみたいと思います。

 

 

 

譲渡所得の計算方法

そもそも土地や建物などを売ったときの譲渡所得の計算はどのようにするのかですが、

譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から、「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。

 

「取得費」とは

取得費とは、土地や建物を買ったときの代金や購入手数料など、その資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費等を加えた合計額をいいます。

なお、建物の取得費については、買ってから売るまでの期間中の減価償却費相当額（価値の減価分）を差し引いて計算します。

 

 

「譲渡費用」とは

譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、売るときの仲介手数料や、測量費、売買契約書の印紙代、売るときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などがあります。

 

 

「取得費」は実額ではなく、概算取得費でも大丈夫

基本的には、取得費は買ったときの金額なのですが、

冒頭のように、たとえば先祖代々引き継がれてきたような土地などを売ったときに、その土地をいくらで買ったかが分からないような場合には、

「売った金額の5％」を取得費として譲渡所得の金額を計算することができます。

これを、「概算取得費控除」といいます。

 

買ったときの金額が分からないので、

じゃ、売った金額の5％でいいですよ、

という取り扱いです。

 

ちなみに、買ったときの金額が分かっていても、その実際に買ったときの金額が売ったときの金額の5％よりも少ないときは、

あえて買ったときの金額を使わないで、売った金額の5％を使うこともできます。

そのほうが、譲渡所得の金額が少なくなるのであれば、

「実際の取得費」ではなく「概算（売った金額の5％）」でもいいですよ、

ということです。

 

 

逆に、「実際の取得費」が明らかに「概算（売った金額の5％）」よりも大きいのに、

それが幾らだったか分からない（たとえば契約書類をなくしてしまったなど）のときには、

それなら仕方ない、といって、すぐに概算取得費は使いたくはないですよね。

仮にバブル時代に買った不動産など、本人としては明らかにそれを売るときには損失が出るはずだと思っていたとしても、

概算取得費を使うと、逆に95％が（売った金額マイナス5％）が課税されてしまいます。

 

このようなときには、買ったときの金額が明確には分からないからといってもすぐに諦めないで、

当時の不動産会社、周辺の事実関係などを積み上げて合理的に計算するなど、

もちろんケースバイケースではありますが、概算取得費を使わないで済む方法をさがすようにすればと思います。

 

 

「概算取得費控除」の場合には取得費に付随費用をプラスしない

譲渡所得を計算する際に、概算取得費控除（売った金額の5％を取得費とする方法）を適用する場合には、

この取得費とした5％の金額に、さらに買ったときの付随費用（※）を加えることはできません。

 

（※）買ったときの付随費用とは、

買ったときの、不動産登記費用、登録免許税、不動産取得税など（贈与、相続、遺贈の際に、通常支出される付随費用も含みます。）をいいます。

 

 

 

前回の記事「贈与等の際に支出した付随費用の取得費算入」のところで、

「概算取得費控除」について触れたのですが、

今回の記事では、「概算取得費控除」のことについて、もう少し書き加えてみることにしました。

 

 

 

ご覧いただきまして誠にありがとうございました。

※この記事は、作成時点の法令や記載者の経験等をもとに概要を記載したものですので、記載内容に相違が生じる可能性があります。

また、記事中の特に意見部分については記載者の見解ですので、実際の適用においては必ず個別具体的な内容をお近くの税理士や税務署などにご確認くださいますようお願い申し上げます。