相続した空き家の家屋を取り壊して、敷地を売却するときの留意点　譲渡所得の特例

相続した空き家の家屋を取り壊してその敷地を売却するときに気を付けること

空き家（敷地+被相続人の居住用の家屋）を相続して、その空き家を売却するときに、

家屋を取り壊して、更地化してから敷地を売却することがあろうかと思われます。

今回は、相続した空き家の家屋を取り壊してその敷地を売却するときに、

気を付けておきたいことを、見てみましょう。

 

 

空き家の譲渡所得の特例（3,000万円特別控除）

相続した空き家を売却すると、売却益には税金がかかってくるのですが、

一定の空き家の売却である場合には、譲渡所得（売却益）から3,000万円の特別控除（差し引くこと）ができるといった特例（優遇税制）があります。

この特例には幾つもの要件があります。

 

この空き家の譲渡所得の3,000万円の特別控除の適用を受けるための要件のうちの一つとして、

対象となる空き家の家屋を取り壊して更地化してから売却するか、

または、空き家を家屋付きで売却する場合には、

その家屋は一定の耐震基準を満たしておく（リフォームしておく）必要があります。

 

 

更地化する際に気を付けておきたいこと

今後において相続した空き家に住む予定もなく、

家屋が一定の耐震基準を満たさないことや、

納税資金の確保、換価分割等の理由から、

家屋をリフォームせずに、

家屋を取り壊して、更地にして売却することも多いと思われます。

 

この更地化をする際には、

次のようなことに気を付けておきたいものです。

 

 

家屋の取り壊しは、売主側で行うこと

不動産の取引においては、不動産業者が買主となって、

空き家を家屋付きの状況のまま買主が引取り、

買主である不動産業者において、家屋を取り壊して更地化することがあると想定されます。

 

しかし、そのような場合においても、

この空き家の譲渡所得の特例（3,000万円特別控除）の適用を受けるためには、

家屋の取り壊しは、

売主側において、

行っておく必要があります。

 

 

家屋の取り壊しは、引渡し前に行うこと

引き渡しの前に、

家屋を取り壊しておくことも必要です。

たとえ更地での売買となっていたとしても、

「引渡し後に家屋を取り壊す」

といった内容となっていれば、

この空き家の譲渡所得の特例（3,000万円特別控除）の適用を受けることはできません。

 

 

 

家屋の取り壊し工事の契約は売主名義としておくこと

空き家の家屋を取り壊して、更地化したうえで敷地を売却するときに、

その敷地の所在地の市区町村長による一定の確認が必要となります。

（被相続人居住用家屋等確認申請書・確認書）

 

その確認を受ける際に、市区町村長に提出する書類の一つに、

更地化工事の請負契約書の写し

（被相続人居住用家屋の除却工事に係る請負契約書の写し）

が必要となるのですが、

この請負契約書においても、

売主の名義において、

契約をしておく必要があります。

 

 

ポイント

相続した空き家（居住用家屋）の解体工事は、

売主側（相続人）において、引き渡し前に行っておく必要がありますので、

解体工事契約～売買契約のときには、その名義や時系列をきちんと整理しておくこと。

それと、

売却代金には、解体工事でかかる費用も加味しておくこと等が

ポイントになってくるものと考えます。

 

 

 

 

 

ご覧いただきまして誠にありがとうございました。

※この記事は、作成時点の法令や記載者の経験等をもとに概要を記載したものですので、記載内容に相違が生じる可能性があります。

また、記事中の特に意見部分については記載者の見解ですので、実際の適用においては必ず個別具体的な内容をお近くの税理士や税務署などにご確認くださいますようお願い申し上げます。