当事者間で等価であるとの合意により固定資産の交換があった場合
当事者間で等価であるとの合意により固定資産の交換があった場合
たとえば、自分が所有しているA土地と、他者所有の隣接するB土地との交換を申し出て、交渉の結果、他者との間でA土地とB土地とを等価で交換する話がまとまったとします。
しかしながら、不動産鑑定士に確認すると、A土地の時価はB土地の時価よりも、はるかに高いとのことでした。
自分としては、たとえA土地を手放したとしても、景観の良いB土地がどうしても欲しいので、A土地の時価とB土地の時価との差額について金銭を収受するようなことはしないで、等価であるものとして、この交換を実現させたいのですが、
このこのような場合に、所得税法の「固定資産の交換の特例」の適用を受けることができるのかどうかについて、見てみましょう。
「固定資産の交換の特例」
個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があります。
これを「固定資産の交換の特例」といいます。
「固定資産の交換の特例」の要件
所得税の「固定資産の交換の特例」の適用を受けるための要件は、次のとおりとなっており、すべてを満たす必要があります。
- 交換により譲渡する資産と取得する資産は、いずれも固定資産であること。
- 交換により譲渡する資産と取得する資産は、いずれも土地なら土地との交換、建物なら建物との交換のように、互いに同じ種類の資産の交換であること。
- 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
- 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ相手方が交換のために取得したものではないこと。
- 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
- 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。
交換差金は課税
固定資産の交換の特例の適用を受けられる場合であっても、時価との差額部分について相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金については譲渡所得として所得税の課税対象になります。
当事者間において等価であると合意された場合の交換の取り扱い
「固定資産の交換の特例」の適用を受けるためには、上記「固定資産の交換の特例」の要件をすべて満たす必要があります。
冒頭の例においては、A土地の時価はB土地の時価よりもはるかに高いとのことから、
上記「固定資産の交換の特例」の要件6
「交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。」
に該当しないこととなった場合には、通常は、特例の対象にはなりません。
しかしながら、固定資産の交換があった場合において、交換の当事者間において合意されたその資産の価額が、交換をするにいたった事情等に照らして合理的に算定されていると認められるものであるときは、
仮に、その合意された価額が通常の取引価額と異なるときであったとしても、これらの資産の価額は当事者間において合意されたところによるものとされています。
したがって、A土地の時価はB土地の時価よりも、はるかに高いとのことであったとしても、交換の当事者間において合意された価額が、交換をするにいたった事情等に照らして合理的と認められるときには、等価による交換が行われたものとして取り扱われます。
ですので、上記「固定資産の交換の特例」のほかの要件をすべて満たしていれば、「固定資産の交換の特例」の適用を受けることができます。
※ 交換の当事者間に特殊な関係（たとえば親族であるなど）があれば、交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額は、交換差金として取り扱われますので、ご注意ください。
ご覧いただきまして誠にありがとうございました。
※この記事は、作成時点の法令や経験をもとに概要を記載したもので、記載内容に相違が生じる可能性があります。
また、記事中の特に意見部分については記載者の見解ですので、実際の適用においては必ず個別具体的な内容をお近くの税理士や税務署などにご確認くださいますようお願い申し上げます。
