不動産所得が事業的規模である場合の所得税計算におけるメリット

不動産の貸付から生じる所得は同じ不動産所得、でも…

不動産の貸付から生じる所得は、規模の大小にかかわらず不動産所得になります。

しかし、規模の大小により、つまり形式的には5棟10室基準により、事業的規模であるか、事業的規模でないかによって、同じ不動産所得であっても所得税の計算過程において幾つかの違いが出てきます。

 

事業的規模の判断基準

いわゆる5棟10室基準

1. 貸しアパート、マンション等については、貸し付ける独立した部屋の数がおおむね10室以上であること
2. 戸建ての家屋等については、おおむね5棟以上であること

上記のいずれかに該当する場合、または賃貸料の収入状況、不動産の管理の状況等からみて上記に準ずると認められる場合には、特に反証がなければ事業的規模として取り扱うこととなっています。

 

事業的規模である場合の所得税計算におけるメリット

青色申告特別控除

事業的規模であれば、最高65万円の青色申告特別控除が適用されますが、事業的規模でなければ、最高10万円となります。

 

青色事業専従者給与・事業専従者控除

事業的規模であれば、青色事業専従者給与や事業専従者控除額を必要経費に算入できます。

 

貸倒損失の必要経費算入

事業的規模であれば、貸し倒れによる賃料等の回収不能による損失の金額をその損失が生じた年に必要経費に算入できます。

しかし、事業的規模でなければ、その収入が生じた年に遡って収入金額がなかったように処理します。つまり”更正の請求”という手間が生じてしまいます。

 

資産損失の必要経費算入

事業的規模であれば、除却したり、取り壊ししたりした時の費用の額をすべて必要経費に算入できるので、赤字になった場合には他の所得との損益通算ができたり、それでも通算できなければ、赤字を翌年以降の3年間にわたって繰り越しができたりします。

しかし、事業的規模でなければ、資産損失により不動産所得が赤字になることは認められていません。資産損失をマイナスしても不動産所得は赤字にできず、0円でストップとなります。

 

延納にかかる利子税の必要経費算入

事業的規模であれば、所得税の延納をするときにかかる利子税について、不動産所得に対応する部分は必要経費に算入されます。

 

 

ご覧いただきまして誠にありがとうございました。