住宅ローン控除で、住宅借入金の借換えをしたとき

住宅ローン控除で、住宅借入金の借換えをしたとき

過去に住宅ローン控除の適用をうけて、引き続き適用を受けている期間の途中において、当初の借入金よりも金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。

このようなときに、引き続き住宅ローン控除の適用を受け続けるために注意すべき点について、見てみましょう。

 

 

一定の要件を満たさなければ、引き続きの適用はできない

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければなりません。

したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、従前の住宅ローンを消滅させて新たな借入をするということとなり、原則としては住宅ローン控除の対象とはなりません。

しかしながら、このような場合であっても、一定の要件をみたしていれば、引き続き、借り換え後の借入金についても住宅ローン控除を受けることができます。

逆にいえば、一定の要件を満たさなければ、住宅ローン控除の継続適用はできないこととなります。

 

 

住宅ローン控除の継続適用のための一定の要件とは

住宅ローンの借り換えをして住宅ローン控除を継続して適用するためには、一定の要件を満たさなければなりません。

その要件は次に掲げる要件となります。

 

１.当初の住宅ローン等の返済目的

新しい住宅ローン等が、当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかである必要があります。

 

2.償還期間が10年以上

新しい住宅ローン等の償還期間が10年以上であることが必要となります。

 

 

住宅ローン等の借換えを行った場合の住宅借入金等の年末残高

借換えによる新たな住宅ローン等が住宅ローン控除の対象となる場合には、次の計算式により計算した金額が控除の対象となる住宅ローン等の年末残高となります。

 

＜計算式＞

控除の対象となる住宅ローン等の年末残高　＝

①借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高　×　②借換え直前の当初の住宅ローン残高　／　③借換えによる新たな住宅ローン等の当初金額

 

ただし、

②と③とを比べて、

②が③以上の金額であれば（つまり、借り増しをしていなければ）、

①の金額（借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高）が、そのまま対象となる年末残高となります。

 

一方で、

②と③とを比べて、

③が②の金額よりも大きければ（つまり、借り増しをしたならば）、

上記の＜計算式＞により計算した金額が、対象となる年末残高となります。

 

※この年末残高に一定率を乗じて、住宅ローン控除の金額を計算します。

 

 

当初の償還期間が10年未満の住宅ローン等から10年以上の住宅ローン等に借り換えた場合

例えば、住宅の取得等の際に受けた住宅ローン等の償還期間が10年未満であったことを理由に、住宅ローン控除の適用ができなかったとしても、

その後に、償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合には、住宅ローン控除の適用ができます。

 

なお、この場合には、住宅ローン控除を受けることができる年数のカウントは居住の用に供した年から始まっているので、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。

仮に、控除期間が10年（または13年）で、2年目に10年以上の住宅ローン等に借り換えた場合には、

残りの年数は、9年（または12年）となります。

 

 

ご覧いただきまして誠にありがとうございました。

※この記事は、作成時点の法令や記載者の経験等をもとに概要を記載したものですので、記載内容に相違が生じる可能性があります。

また、記事中の特に意見部分については記載者の見解ですので、実際の適用においては必ず個別具体的な内容をお近くの税理士や税務署などにご確認くださいますようお願い申し上げます。